Remboursement anticipé d'un prêt immobilier : comment ça marche ?

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous vous engagez à le rembourser sur une certaine durée, qui peut aller en théorie de 15 à 25 ans, la plupart des prêts étant souscrits pour 20 à 25 ans. Mais dans le cadre de certains projets ou suite à la survenance de certains évènements, il peut arriver de vouloir - ou de devoir - verser tout ou partie de la somme restant due du crédit immobilier, soit dans l’optique de le solder intégralement, soit dans l’optique de réduire la durée totale du crédit immobilier. Cela peut être le cas :

• si vous souhaitez, par exemple, revendre votre bien et partir en location,
• si vous souhaitez faire racheter votre crédit par un autre établissement,
• si vous bénéficiez d’une soudaine entrée d’argent importante.

Dans ce cas, on parle de remboursement anticipé du prêt immobilier. À ne pas confondre avec le prêt immobilier différé ou par anticipation, qui vous permet seulement de décaler les premières mensualités.

Quels sont les frais de remboursement anticipé ?

La plupart du temps, le remboursement anticipé d’un prêt immobilier est assorti de pénalités. Pour savoir si tel est le cas, vous pouvez commencer par étudier les conditions de remboursement anticipé qui sont mentionnées dans votre contrat de prêt.

Sachez que dans le cas d’un prêt à taux fixe modulable (qui permet de diminuer ou d’augmenter ses mensualités sous certaines conditions) ou d’un prêt à taux variable, le contrat peut prévoir un remboursement anticipé partiel sans pénalité. En revanche, les prêts à taux fixe prévoient des pénalités la plupart du temps, à moins que vous en ayez négocié la suppression lors de la signature. Mais ils sont généralement appliqués, dans la mesure où ces frais sont destinés à compenser une partie de la perte subie par l’établissement bancaire lors de l’opération.

Comment calculer les frais de remboursement anticipé (IRA) ?

S’il s’avère que vous êtes redevable des pénalités de remboursement anticipé, sachez que dans la grande majorité des cas, elles sont calculées sur la base du montant initialement emprunté. Ces pénalités sont en revanche plafonnées par la loi et la formule, qui est retenue par la banque, doit obligatoirement être celle qui est la plus favorable à l’emprunteur parmi ces deux calculs :

• Soit la banque calcule les frais de remboursement anticipé en retenant 3 % du capital restant dû.
• Soit elle prélève l’équivalent de 6 mois d’intérêts en prenant en compte la somme remboursée et le taux d’intérêt du crédit, hors assurance.

Bien que dans la plupart des cas, le remboursement anticipé d’un prêt immobilier entraîne le paiement de pénalités, certains cas de figure restreints permettent toutefois d’en être exonéré. Ces cas concernent tout d’abord les emprunteurs qui prévoient de revendre leur bien, mais à la condition qu’ils soient confrontés à l’un des cas de figure suivants :

• L’emprunteur doit revendre son bien à la suite du changement de lieu de son activité professionnelle.
• Le décès de l’emprunteur (ses proches n’auront pas d’indemnités à verser) ou de son conjoint.
• Dans le cas de son licenciement ou du licenciement de son conjoint.
• Si l’emprunteur bénéficie d’un prêt à taux zéro ou d’un prêt employeur.
• Si le crédit intègre un taux variable avec forte variation, supérieure à 2 %.

Enfin, notez qu’il est tout à fait possible de négocier les conditions contractuelles du crédit immobilier avec un conseiller bancaire. Il est cependant judicieux de les négocier en amont de la signature du contrat de prêt. La négociation est également possible au moment de demander le remboursement, sauf si les pénalités sont précisées dans l'offre de prêt que vous avez signée. De plus, il est plus difficile d’obtenir une réduction des indemnités si vous faites racheter le crédit immobilier par la concurrence, car il est courant d’être confronté(e) à une clause concernant les rachats de crédit.

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier peut être partiel ou total :

• Dans le cas d’un remboursement partiel du crédit immobilier, la somme que vous allez verser à la banque qui vous a octroyé le prêt ne couvre pas la totalité de la somme restant due. Il vous reste alors une autre partie du capital à rembourser et grâce à la somme que vous avez injectée vous pouvez réduire le montant de vos mensualités ou diminuer la durée du crédit ou les deux à la fois.
• Dans le cas d’un remboursement total du crédit immobilier, vous apportez la somme suffisant à couvrir la totalité de la somme restant due, ce qui vous permet de solder le crédit immobilier et donc d’y mettre un terme.

Pour commencer, sachez qu’il n’y a pas de délai de préavis pour demander un remboursement anticipé d’un prêt immobilier.

En revanche, il est utile de se reporter aux conditions de votre contrat de prêt pour connaître les modalités liées au remboursement anticipé. Certains contrats peuvent, par exemple, l’interdire durant les 10 premières années suivant la souscription du prêt. Quoi qu’il en soit, sachez que la banque ne peut refuser le remboursement anticipé si le montant remboursé représente au moins 10 % du capital emprunté.

Vous pouvez toujours demander une simulation à votre conseiller afin de connaître les frais de remboursement anticipé et vous entretenir avec lui au sujet du bien-fondé de l’opération.

Pour procéder au remboursement anticipé de votre prêt, adressez-vous à votre banque pour lui signifier votre intention. Vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle vous indiquerez votre souhait de solder le crédit immobilier totalement ou partiellement.

La banque est dans l’obligation de vous répondre dans les plus brefs délais en vous précisant les conséquences financières de cette opération. Bien qu’aucun préavis ne soit obligatoire, prévoyez au moins un mois de délai avant la date à laquelle vous souhaitez solder le prêt, afin de rentabiliser l’opération au maximum. Idéalement, faites également coïncider le remboursement avec le paiement de l’échéance mensuelle afin d’éviter la perception d’intérêts intercalaires.