Avez-vous droit au prêt relais ?
Le prêt relais est une option intéressante pour les propriétaires souhaitant acquérir un logement avant d’avoir vendu leur maison ou leur appartement. Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de ce crédit ?
L’octroi d’un prêt relais est décidé selon les ressources de l’emprunteur
La banque prêteuse décide de l’octroi d’un prêt relais selon les finances de l’emprunteur. Ce dernier doit justifier de revenus suffisamment solides pour supporter le coût du prêt relais. L’analyse de la situation financière de l’emprunteur est similaire à celle réalisée pour un crédit immobilier classique. Ainsi, les revenus de l’emprunteur sont étudiés au regard de ses principales charges. La mensualité du prêt relais est incorporée dans les charges, impactant directement le taux d’endettement et le reste à vivre de l’emprunteur. Précisons que le prêt relais sera accordé seulement si l’emprunteur détient en propre le bien mis en vente. La banque accordera plus facilement le prêt relais si l’emprunteur verse un apport pour son nouveau crédit immobilier. Enfin, le montant du prêt relais est généralement compris entre 60 et 80 % de la valeur du bien vendu, même s’il peut parfois atteindre 90 % si l’emprunteur a déjà signé un compromis de vente.
Finances, stabilité professionnelle... pour obtenir un prêt relais, l’emprunteur doit répondre aux exigences de la banque.
Quelles démarches effectuer pour obtenir un prêt relais ?
Pour décider de l’accord ou non du prêt relais, les établissements prêteurs examinent le profil et les finances de l’emprunteur et estiment le montant qu'il peut espérer obtenir du bien immobilier qu’il a mis en vente. Les banques exigent une certaine stabilité professionnelle, des revenus réguliers, une capacité d’épargne et une gestion saine de ses finances pous s’assurer que l’emprunteur est en mesure d’assumer le coût de son crédit relais. Pour rassurer la banque prêteuse sur sa situation financière, l’emprunteur devra lui fournir différents documents, notamment son dernier avis d’imposition, ses trois derniers bulletins de salaire, son contrat de travail, ses trois derniers relevés de comptes bancaires, le justificatif de son épargne, un justificatif de domicile et un justificatif d’identité. Précisons que le délai d’obtention d’un prêt relais est généralement compris entre 15 et 45 jours ouvrés à partir du dépôt du dossier. Mieux vaut donc disposer d’un dossier complet avant la signature du compromis de vente.
Pour un prêt relais, le taux d’endettement peut monter jusqu’à 38 %, contre 35 % pour un crédit immobilier classique.
Quelles sont les différentes formes de prêts relais ?
Nous pouvons distinguer plusieurs formes de prêts relais : le prêt relais « sec », le prêt relais adossé et le prêt relais avec « franchise totale ». Le prêt relais « sec » est réservé aux propriétaires souhaitant financer l’acquisition d’un bien immobilier dont le prix est inférieur à celui de leur logement actuel. L’emprunteur rembourse son crédit avec une seule mensualité, grâce à la somme perçue lors de la vente de son bien. Les banques prêteuses exigent un apport important pour ce type de prêt. De son côté, le prêt relais adossé est destiné aux propriétaires voulant acheter un logement d’une valeur supérieure à celle de leur logement actuel. Dans ce cas, en complément du prêt relais, l’emprunteur souscrit un prêt amortissable lui permettant de rembourser progressivement son crédit. L’emprunteur doit rembourser les intérêts du prêt relais et ceux du prêt classique. Enfin, comme le prêt relais adossé, le prêt relais avec « franchise totale » comprend un crédit complémentaire. Son paiement est néanmoins étendu sur une plus longue durée. De plus, le capital et les intérêts sont remboursés simultanément, à la fin du prêt.
CHIFFRES CLÉS
Le prêt relais avec « franchise totale » est accordé à l’emprunteur pour un total de 24 mois.
Peut-on transformer un prêt relais en prêt classique ?
Un prêt relais est censé être remboursé dès la vente du bien immobilier de l’emprunteur. En théorie, il n’a donc pas vocation à être transformé en crédit immobilier classique. Il peut cependant être complété par un crédit classique si le montant du prêt relais est insuffisant pour acquérir le nouveau logement. Toutefois, si l’emprunteur ne réussit pas à vendre son bien immobilier dans les délais impartis, soit en 12 ou 24 mois, la banque prêteuse peut lui proposer de transformer son prêt relais en crédit immobilier classique. L’emprunteur devra alors supporter la charge du crédit relais en crédit immobilier classique, en plus de celle du crédit complémentaire, impactant sensiblement son taux d’endettement. C’est donc une solution à envisager seulement en dernier recours. Si le bien mis en vente ne trouve pas preneur, il est préférable, dans un premier temps, de baisser le prix de vente pour séduire les acquéreurs potentiels.
Dans le cadre d’un prêt relais transformé, il est conseillé de mettre en location le bien objet du prêt relais pour couvrir partiellement la nouvelle mensualité.
Quelles sont les garanties associées à un prêt relais ?
Pour accorder un prêt relais, les banques demandent généralement à l’emprunteur de souscrire une assurance emprunteur. Les garanties obligatoires sont souvent moindres que pour un crédit immobilier classique en raison de la courte durée du prêt relais. Cependant, les garanties obligatoires varient sensiblement d’un établissement bancaire à l’autre. L’emprunteur a toutefois la possibilité de déléguer son assurance à un établissement indépendant de la banque prêteuse, à condition que l’assurance choisie intègre au moins le même niveau de protection que celle proposée par la banque prêteuse. En parallèle, l’établissement bancaire demande à l’emprunteur de présenter une garantie sur la valeur du logement acheté ou mis en vente (caution ou hypothèque). Le niveau de garantie doit au moins correspondre au montant du crédit accordé.
Si l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, elle est souvent exigée par les banques pour s’assurer que le prêt sera remboursé en cas d’accident de la vie.