Que prendre en compte dans le calcul des mensualités d'un crédit immobilier ?
De quoi se composent vos mensualités de crédit immobilier ? Quelle est la différence entre un taux d’intérêt nominal et un taux annuel effectif global (TAEG) ? Que peut-on négocier ? Explications.
De quoi sont composées les mensualités d’un crédit immobilier ?
Les mensualités d’un crédit immobilier prennent en compte plusieurs éléments. Ceux-ci permettent de calculer la somme à rembourser chaque mois à l’organisme prêteur. Une mensualité d’un crédit immobilier regroupe différents composants tel que :
- Une fraction du capital prêté.
- Le taux d’intérêt nominal.
- L’assurance emprunteur.
- Les frais de dossier, des frais de garantie comme l’inscription d’une hypothèque, etc.
Ainsi, au-delà de la fraction du capital à rembourser chaque mois, les intérêts nominaux permettent de rémunérer le service financier consistant à prêter de l’argent. Cet élément constitue la marge de l’organisme prêteur. À cela, il convient d’ajouter le pourcentage correspondant à la souscription de l’assurance-emprunteur.
À notez que cette assurance obligatoire, qui garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur pour cause de décès, d'accident ou encore de maladie, peut être déléguée à un autre organisme. On parle alors de délégation d’assurance. Dans ce cas, elle sera payée indépendamment et directement à l’assureur tiers, toutefois les établissements bancaires seront plus promts à vous offrir un taux intéressant si vous souscrivez à leur assurance de groupe.
Taux d’intérêt nominal vs Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
Le taux d’intérêt immobilier, actuellement proche de ses plus bas niveaux historiques, peut cependant prêter à confusion, car il s’agit du taux d’intérêt dit nominal. Ce taux d’intérêt nominal ne prend en compte que la somme empruntée. Or, comme nous l’avons vu, il existe de nombreux autres frais qui peuvent impacter le coût total du crédit. C’est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui va prendre en compte tous les frais annexes à la charge de l’emprunteur, lesquels viennent s’ajouter au remboursement du capital emprunté.
Prenons l'exemple d'un couple qui emprunte 250 000 € sur 20 ans, à un taux nominal de 1,20 %. La mensualité théorique est ici de 1 172,18 €. Mais notre ménage doit aussi tenir compte des frais de dossier. Supposons que ces frais s’élèvent à 1 500 €. Le capital à emprunter n’est donc plus de 250 000 € mais de 251 500 €.
Au taux nominal de 1,20 %, cela donne une mensualité de 1 179,21 € pour un emprunt total de 251 500 €. Malgré cela, le montant disponible pour notre ménage reste tout de même de 250 000 €. Dès lors, si l’on rapporte la mensualité payée (1 179,21 €) au montant disponible (250 000 €), le taux d’emprunt passe à 1,26 %... De plus, le couple doit contracter une assurance-emprunteur. Prenons le cas d’une assurance à 0,34 %. Son coût est de 850 € par an, soit 70,83 € par mois. La mensualité tout compris grimpe alors à 1 249,83 € assurance et frais inclus. Rapporté au capital disponible (250 000 €), cela donne donc un taux de 1,87 %.
Nous pourrions ajouter les frais annexes comme l’inscription d’une hypothèque par exemple, les frais d’estimation du bien… ce qui ferait encore augmenter ce taux. Ce taux réel (ici de 1,87 %), frais et assurance inclus, est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Il reflète le vrai coût du crédit. D’où l’importance de ne pas confondre le taux d’intérêt nominal et le TAEG.
Comment obtenir le meilleur TAEG ?
Le taux nominal est un élément déterminant du TAEG. Il faut, du fait de sa pondération, obtenir le meilleur taux possible. Ainsi, la meilleure façon de réduire son TAEG est de négocier l’ensemble des éléments entrant dans le calcul du TAEG : assurance emprunteur, frais de dossier, inscription à une hypothèque, etc. dans la mesure de ce que vous permet votre situation.
Souvent, l’assurance emprunteur pèse lourd. Dans notre exemple, pour une assurance emprunteur de 0,34 %, le TAEG augmente de 0,61 % (de 1,26 % à 1,87 %) d’où l’intérêt de penser à le négocier également, selon ce que votre situation personnelle vous permet. Pour obtenir le meilleur TAEG, il faudra donc bien considérer chaque ligne entrant dans son calcul.