Comment calculer la plus-value de sa résidence secondaire ?
Vous songez Ă vendre votre rĂ©sidence secondaire. Or, si vous rĂ©alisez une plus-value immobilière, vous devrez vous acquitter d’une taxe sur la plus-value. Et vous souhaitez, Ă raison, dĂ©terminer quels seront les coĂ»ts de l’opĂ©ration. Alors, comment dĂ©finir votre plus-value et son imposition ? Avez-vous droit Ă des abattements, voire Ă une exonĂ©ration ? Suivez le guide…Â
Plus-value sur la vente d'une résidence secondaire : la base de calcul
Pour le grand public, la plus-value immobilière correspond au bĂ©nĂ©fice tirĂ© de la vente d’un bien, c’est-Ă -dire au prix de vente moins le prix d’achat. Il faut toutefois prĂ©ciser ces contours. Rappelons d’abord que la plus-value n’est pas imposĂ©e sur la rĂ©sidence principale. Lors de la vente de votre rĂ©sidence secondaire, si vous pensez rĂ©aliser une bonne opĂ©ration financière, il convient de savoir quel sera son niveau, afin d’estimer prĂ©cisĂ©ment les frais Ă prĂ©voir.Â
La plus-value se définit par la différence entre le prix de vente – auquel il faut soustraire les frais de cession et la TVA acquittée – et le prix d’achat – auquel il faut ajouter les frais d’enregistrement (réels ou forfait de 7,5 % du prix).
Dans le cas d’une succession ou d’une donation, le calcul est le suivant : prix de vente moins valeur dĂ©clarĂ©e au moment de l’acte avec majoration des frais rĂ©els et droits de mutation. Cette plus-value effective sera alors imposĂ©e Ă 19 % au titre de l’impĂ´t sur le revenu, et à  17,2 % au titre des prĂ©lèvements sociaux. Â
Réduire sa plus-value immobilière en intégrant les dépenses liées aux travaux
Si vous prĂ©voyez une plus-value immobilière importante, ce n’est peut-ĂŞtre pas uniquement Ă cause de la hausse des prix de l’immobilier, mais parce que vous avez rĂ©novĂ© cet appartement ou cette maison. Le coĂ»t de ces travaux peut venir majorer le prix d’acquisition dans votre calcul, afin de rĂ©duire la plus-value et donc sa taxation. A noter que vous devez prĂ©senter des justificatifs issus d’une entreprise, et que tous les frais liĂ©s aux rĂ©parations et Ă l’entretien du bien ne seront pas pris en considĂ©ration. Â
Des abattements, voire une exonération en fonction de la durée de détention du bien
Si vous vendez votre bien moins de 6 ans après l’avoir acheté, vous ne bénéficierez d’aucun abattement.
- Entre la 6e et la 21e annĂ©e, vous pourrez en revanche appliquer un double abattement par annĂ©e de dĂ©tention : 6 % sur l’assiette impĂ´t sur le revenu, et 1,65 % sur l’assiette prĂ©lèvements sociaux.Â
- La 22e année, les abattements suivants s’appliquent : 4 % et 1,60 %.
- Entre la 23e et la 30e année, la plus-value sera uniquement imposée au titre des prélèvements sociaux, avec un abattement de 9 %.
- Enfin, au-delĂ de 30 ans de dĂ©tention, vous serez totalement exonĂ©rĂ©. Â
Les abattements et exonérations exceptionnels
Sous certaines conditions, les terrains et biens destinĂ©s Ă ĂŞtre dĂ©molis peuvent bĂ©nĂ©ficier d’un abattement de 70 % ou 85 %. Plusieurs cas d’exonĂ©ration de plus-value immobilière de rĂ©sidence secondaire peuvent Ă©galement ĂŞtre Ă©voquĂ©s. En effet, si le montant de la vente est infĂ©rieur Ă Â 15 000 € pour une personne seule, ou 30 000 € pour un couple, aucune taxe n’est due. Les retraitĂ©s et personnes invalides aux ressources modestes peuvent Ă©galement se voir exonĂ©rĂ©s de cet impĂ´t. Â