Pourquoi le taux d’usure peut entraîner un refus de crédit immobilier ? – CENTURY 21 Emilie Pelletier – Agence immobilière à CHATEAU THIERRY
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Pourquoi le taux d’usure peut entraîner un refus de crédit immobilier ?

Publiée le 20/01/2021

Les taux d’usure, fixés chaque fin de trimestre par la Banque de France, viennent d’être augmentés pour le premier trimestre 2021. Une bonne nouvelle, puisque cette remontée devrait entraîner un nombre plus important de crédits immobiliers accordés.

 

Le taux d’usure peut pénaliser certains emprunteurs

Le taux d’usure correspond au taux maximal que les banques peuvent appliquer en accordant un crédit immobilier. Il est réévalué par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre à venir, mais peut entraîner des refus de prêt. En effet, les TAEG (« taux annuel effectif global » qui incluent le taux nominal additionné des frais de dossier, des frais de courtage, des coûts d’assurance et des garanties obligatoires) qui sont collectés auprès des établissements de crédits constituent un seuil et si ce TAEG est supérieur au taux d’usure, le crédit ne peut être accordé à l’emprunteur.

Le taux d’usure est fixé à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les banques augmentés d’un tiers, mais cette marge d’un tiers est trop faible pour tenir compte de la diversité des profils d’emprunteurs, ce qui peut alors expliquer les refus de prêt.

Si l’on prend l’exemple d’un crédit immobilier accordé sur 20 ans, le taux nominal appliqué par les banques se s’échelonnent entre 1,29 % et 1,95 % et les taux d’assurance varient quant à eux de 0,29 % pour les emprunteurs de moins de 30 ans, à 0,96 % pour les emprunteurs de plus de 50 ans. On ajoute à cela les frais de dossier qui peuvent grimper jusqu’à 1,2 % du montant du crédit.

BON À SAVOIR

Sur les durées de 20 ans et plus, le taux d’usure est quasi stable alors qu’il était descendu à 2,51 % au 2e trimestre 2021, atteignant son plus bas niveau historique, ce qui avait exclu du marché de nombreux demandeurs de prêts.

Les taux d’usure remontent pour les prêts jusqu'à 20 ans

Depuis le 1er janvier 2021 et pour 3 mois, les taux d’usure sont en légère augmentation et cela notamment pour les prêts sur des durées de moins de 10 ans dont le taux augmente de 15 points et pour les prêts sur des durées de moins de 20 ans dont le taux augmente de 5 points.

  Seuil de l’usure 4e trimestre 2020 Seuil de l’usure 1er trimestre 2021 Ecart
Prêts inférieurs à 10 ans 2,41 % 2,56 % + 0,15 %
Prêts entre 10 et 20 ans 2,52 % 2,57 % + 0,05 %
Prêts supérieurs à 20 ans 2,68 % 2,67 % - 0,01 %
Prêts à taux variable 2,41 % 2,52 % + 0,11 %
Prêts-relais 3,01 % 2,97 % - 0,04 %
 

Les taux immobiliers et le taux d'endettement en augmentation

Les taux immobiliers sont actuellement de 1,05 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans. Ils sont donc actuellement en train d’augmenter et en l’absence d’une hausse du taux d’usure, cela pourrait avoir pour conséquence d’entraîner un effet ciseau : les taux d’usure étant calculés sur les taux effectivement pratiqués lors du trimestre précédent, on relève un décalage de 3 mois entre la réalité des taux proposés et ceux ayant servis de référence au calcul du taux d’usure. Mais dans le même temps, on relève que le taux d’endettement a été augmenté, passant de 33 % à 35 %. Associés à l’augmentation des taux d’usure, tous ces facteurs combinés doivent donc mécaniquement entraîner une augmentation du nombre de personnes obtenant un crédit immobilier.

Quelles conséquences pour le marché immobilier ?

La remontée des taux d’usure est une bonne nouvelle pour le marché immobilier, dans un contexte de taux actuellement stables ou en légère baisse, la remontée des taux d’usure est une bonne nouvelle car cela va redonner de l’air au marché : il y a un an, de nombreux refus de prêts étaient liés au niveau historiquement bas des taux d’usure, puis à un manque d’apport ou un endettement trop élevé en lien avec les recommandations du HCSF. Combinée à la hausse du taux d’endettement et l’allongement de la durée de prêt maximale, cette remontée des taux d’usure devrait permettre à certains emprunteurs d’obtenir plus facilement leur crédit, à condition bien sûr qu’ils soient finançables. 

BON À SAVOIR

Les emprunteurs les plus risqués en termes de santé sont encore pénalisés par le taux d’usure, car leur taux dépasse fréquemment le seuil de l’usure en raison du poids très important de l’assurance dans le TAEG.

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