Nue-propriété, usufruit, démembrement de propriété... Ca veut dire quoi ?
La propriété d’un bien peut être divisée au profit de plusieurs personnes. Ce démembrement fait apparaitre un usufruitier et un nu-propriétaire. Qu’est-ce que cela signifie, quels sont leurs droits ?
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Dès que vous passez devant un notaire pour l’acquisition d’un bien immobilier vous obtenez le droit d’en disposer comme bon vous semble, évidemment en respectant un cadre légal. En termes juridiques, cette jouissance est composée de 3 éléments :
- L’usus : indique que le propriétaire a le droit de faire usage du bien comme bon lui semble, mais cela n’inclut pas la notion d’en tirer profit, notamment en le mettant en location.
- L’abusus : désigne le droit de disposer du bien pour le vendre, le transmettre ou d’en modifier la nature.
- Le fructus : signifie que le propriétaire a le droit de tirer profit du bien immobilier, ou pour reprendre l’étymologie du terme, en récolter les fruits.
La pleine propriété est l’addition de ces trois éléments. Lorsqu’il est décidé de séparer usus, fructus et abusus, on parle de démembrement de propriété.
Que veut dire nue-propriété et usufruit ?
Vous l’aurez compris, la pleine propriété n’est plus effective lorsqu’usus, abusus et fructus ne sont plus aux mains d’un seul et même propriétaire. D’un côté, reste l’abusus que l’on nomme alors la nue-propriété et qui permet au détenteur de disposer du bien, mais sans avoir le droit de l’utiliser. De l’autre côté sont réunis l’usus et le fructus dans ce que l’on nomme l’usufruit qui est effectif durant toute la durée de vie du bénéficiaire à moins que le terme ait été prévu par contrat. Pour résumer :
- Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien pour le vendre (avec accord de l’usufruitier), mais n’a pas le droit de l’occuper ou de percevoir des loyers.
- L’usufruitier a le droit d’occuper le bien, de percevoir des loyers s’il le souhaite, mais n’a pas le droit de le vendre sans l’accord du nu-propriétaire
Les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?
L’usufruitier veille à conserver le bien en bon état. Il doit payer la taxe d’habitation et la taxe foncière ainsi que toutes les réparations d’entretien.
Le nu-propriétaire prend à sa charge toutes les réparations concernant le gros œuvre à moins qu’il soit avéré que la détérioration du bien est due au mauvais entretien de l’usufruitier.
Pourquoi « démembrer » un bien immobilier ?
Dans la majorité des cas, le démembrement d’un bien vise à réduire la fiscalité lors d’une succession. En donnant à leurs enfants la nue-propriété pour ne conserver que l’usufruit, les parents transmettent une partie de leur bien tout en gardant la jouissance. Au décès des donateurs, donc des parents, la pleine propriété est automatiquement reconstituée pour les enfants, mais il n’y a aucun droit à payer sur la valeur de l’usufruit. C’est aussi le moyen pour un conjoint survivant de jouir du patrimoine de l’époux ou l’épouse décédée. Les enfants de la personne défunte deviennent nu-propriétaire du bien jusqu’au décès de l’usufruitier.