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Le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel.

Publiée le 10/01/2019

Si, simple particulier, vous louez un appartement meublĂ©, sachez que deux rĂ©gimes d’imposition de ces revenus sont possibles. Qui nĂ©cessitent l'examen minutieux de votre situation personnelle.

 

Le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel.

Sachant qu’il s’agit lĂ  d’un moyen efficace de lutter contre la crise endĂ©mique de locations, les gouvernements successifs se sont toujours attachĂ©s Ă  proposer des solutions Ă©conomiques et/ou fiscales pour favoriser les loueurs non professionnels, et notamment pour les meublĂ©s qui bĂ©nĂ©ficient de rĂšgles diffĂ©rentes de celles des logements vides.

 

Le régime « micro » des locations meublées.

Ainsi le lĂ©gislateur a-t-il prĂ©vu, pour les particuliers qui louent un appartement meublĂ© dont les revenus de l’annĂ©e prĂ©cĂ©dente n’excĂšdent pas 70 000 € (meublĂ© « classique ») ou 170 000 € (tourisme classĂ© ou chambres d’hĂŽte) un rĂ©gime dit «micro». Un dispositif apparemment fructueux puisque vous bĂ©nĂ©ficiez de facto d’un abattement de 50% pour les premiers et de 71% pour les seconds. Ce qui implique que vous ne pourrez donc dĂ©duire aucune dĂ©pense supplĂ©mentaire, cette rĂ©duction forfaitaire reprĂ©sentant la totalitĂ© des charges putatives.

 

Des revenus au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

DĂšs lors, le montant des locations perçu devra ĂȘtre portĂ© dans les BIC (bĂ©nĂ©fices industriels et commerciaux) mĂȘme si celles-ci n'existent que de maniĂšre exceptionnelle, et non dans les revenus fonciers comme c’est le cas pour les logements vides. Ce BIC imposable (aprĂšs abattement) sera alors ajoutĂ© Ă  vos autres gains et sera soumis au barĂšme progressif habituel mais aussi Ă  la CSG et Ă  la CRDS. Et c’est lĂ  qu’un problĂšme peut apparaĂźtre car selon la composition de votre foyer et vos revenus, le rĂ©gime rĂ©el peut se rĂ©vĂ©ler bien plus intĂ©ressant. Et notamment parce qu’il permet non seulement de dĂ©duire toutes les charges de la location, dont les intĂ©rĂȘts d’emprunt, mais aussi l’amortissement du bien dans certains cas (gĂ©nĂ©ralement sur une durĂ©e de 25 Ă  40 ans).

 

Pour le réel, une comptabilité conforme est exigée.

Et c’est lĂ  que vous avez tout avantage Ă  vous munir de votre calculette pour estimer quel rĂ©gime s’avĂšre le plus avantageux selon votre situation personnelle. Cependant, le principe du rĂ©el a une contrepartie qui risque de rebuter plus d’un bailleur, surtout s’il ne loue qu’un seul logement. En effet, ce systĂšme induit que vous teniez une comptabilitĂ© conforme au Code du commerce et au plan comptable gĂ©nĂ©ral, ce qui relĂšve sans nul doute des compĂ©tences d’un expert-comptable. De la mĂȘme façon, vous devrez Ă©tablir une dĂ©claration de rĂ©sultat n° 2031 et ses annexes (bilan
).

 

Tout dépend de votre situation.

Autre inconvĂ©nient du rĂ©el, vous ne pouvez pas opter pour ce rĂ©gime au dernier moment, Ă  savoir lors de votre dĂ©claration. Vous devrez notifier votre dĂ©cision au service des impĂŽts des entreprises avant le 1er fĂ©vrier de l'annĂ©e n pour une dĂ©claration Ă  dĂ©poser en n+1. Un certain nombre de dĂ©savantages qui mĂ©ritent cependant que vous analysiez parfaitement votre situation individuelle avec l’assistance d’un professionnel. D'autant que cette dĂ©cision demeurera valable deux ans (avec tacite reconduction). Cela dit, si les revenus de ces locations excĂšdent 70 000€, vous n’aurez pas le choix et serez soumis d’office au rĂ©gime du rĂ©el !

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