Plus-value immobilière 2015 : calcul et imposition

Avant de céder son bien immobilier, mieux vaut savoir à quelle sauce sera mangée sa plus-value. 

Le régime fiscal des plus-values immobilières a récemment subi des modifications : le gouvernement a pris plusieurs mesures en 2014 qui, il l'espère, permettront de relancer le secteur du logement et de la construction.

Ces dispositifs, bien que nécessaires pour donner un coup de pouce aux mises en chantier, ont ajouté à la complexité d'un régime d'imposition déjà difficile d'accès. A l'heure où les déclarations de revenus envahissent les boîtes aux lettres, le JDN décrypte cet impôt.

Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession d'un bien et son prix d'acquisition.

 Le prix de cession n'est autre que le prix de vente

- majoré des charges et indemnités payées par l'acheteur et prévues dans l'acte notarié.

- minoré des frais supportés au moment de la cession (ceux liés aux diagnostics obligatoires, par exemple), à condition de pouvoir les justifier

- minoré du montant de la TVA acquittée (également à justifier)

 Le prix d'acquisition, lui, renvoie au prix auquel le vendeur avait acheté le bien :

- majoré des charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l'achat

- majoré des frais d'acquisition : droits d'enregistrement ou TVA payée au moment de l'acquisition, frais de notaire...

Si le vendeur ne retrouve pas les justificatifs, il peut appliquer une majoration forfaitaire équivalente à 7,5 % du prix d'achat. Si le bien a été acquis à titre gratuit, c'est-à-dire dans le cadre d'un héritage ou d'une donation, ces frais d'acquisition augmentent la valeur vénale mentionnée dans l'acte.

- majoré des dépenses effectuées dans le cadre de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration), à condition de pouvoir en justifier le montant, ce qui implique d'être en possession des factures émises par les entreprises qui les ont réalisés.

Dans le cas où elle ne parviendrait pas à remettre la main sur ces factures, la personne qui cède le bien peut tout de même majorer le prix d'achat de 15%, si, et seulement si, elle en est propriétaire depuis plus de 5 ans.

- majoré des frais de voirie, de branchement aux réseaux et distributions supportés.

Attention, pour les biens payés au moyen d'une rente viagère, le prix d'achat retenu est la valeur en capital de la rente.

Calcul de la plus-value nette

Il faut en réalité calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre del'impôt sur le revenu (taxe de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 15,5%).

Pour obtenir l'une comme l'autre il suffit de déduire l'abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Plus cette durée est longue, plus le montant de la plus-value imposable et, par conséquent, celui de l'impôt, diminue.

 La plus-value nette imposable au titre de l'impôt sur le revenu

Depuis le 1er février 2012, pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante :

- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e

- 4% pour la 22e année révolue de détention.

Voilà concrètement ce que cela donne, année par année :

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant.

 La plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

- 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e

- 1,60% pour la 22e année de détention

- 9% pour chaque année au-delà de la 22e.

Soit concrètement, année par année :

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux est acquise à l'issue d'un délai de détention 30 ans.

 L'abattement exceptionnel sur les plus-values résultant de la vente de certains immeubles bâtis

Pour les ventes d'immeubles bâtis intervenues entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, un abattement supplémentaire de 25% est applicable sur le montant de chacune des plus-values nettes, c'est-à-dire après déduction des abattements pour durée de détention (sous réserve, pour les cessions intervenues entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, de la signature d'une promesse de vente avant 2015) si :

- L'immeuble se situe dans une commune concernée par la taxe sur les logements vacants

- L'acheteur s'engage à démolir pour reconstruire dans un délai de 4 ans.

Le taux de l'abattement est porté à 30% pour les promesses de vente ayant fait acquis date certaine, c'est-à-dire ayant fait l'objet d'un acte notarié, en 2015.

Cet abattement ne s'applique pas aux plus-values qui résultent de la vente de terrains à bâtir ou de titres de sociétés. 

Calculer le montant de l'impôt

Hors cas d'exonération (listés ci-après) les plus-values réalisées sur les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant (résidence secondaire, bien immobilier en location, parking, locaux commerciaux et parts de société à prépondérance immobilière) sont taxées à hauteur de 34,5% dont :

>19% au titre de l'impôt sur le revenu

>15,5% au titre des prélèvements sociaux (contre 13,5% avant le 1er juillet 2012). 

 La taxe pour les plus-values immobilières élevées

Depuis le 1er janvier 2013, si le montant de la plus-value taxable au titre de l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 euros, le vendeur doit s'acquitter d'une surtaxe allant de 2% à 6% (hors terrains à bâtir).

Dans le tableau ci-dessus, "PV" correspond à "plus-value imposable".

Les motifs d'exonération

Les plus-values immobilières sont exonérées si :

 Le bien est détenu depuis plus de 30 ans

 Le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession

 Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 euros

 Le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d'invalidité,à condition :

-que son revenu fiscal de référence n'excède pas le plafond de à 10 603 euros, majoré de 2 839 euros, par demi-part supplémentaire

-qu'il ne soit pas assujetti à l'ISF au titre de 2013 pour une vente en 2015

 Le cédant réside dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, à condition que :

-le cédant ne soit pas passible de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

-le revenu fiscal de référence du vendeur ne dépasse pas la limite de 25 005 euros, majorée de 5 842 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 4 598 euros pour chaque demi-part supplémentaire, pour les ventes intervenues en 2015

 Le vendeur est un non résident, dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 euros de plus-value nette imposable

 Le bien a été cédé au profit d'un organisme chargé du logement social ou à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou terminer des logements sociaux

 Le bien vendu est un droit de surélévation. La plus-value est exonérée à condition que l'acheteur s'engage à finir les locaux destinés à l'habitation dans les 4 années qui suivent la date d'acquisition

 La plus-value résulte d'une expropriation, à condition que l'indemnité d'expropriation soit réemployée dans son intégralité à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles dans l'année suivant sa perception

 La plus-value résulte d'un remembrement.

Plus-value sur une résidence secondaire

La plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence secondaire est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux contributions sociales au taux de 15,5%. Le taux d'imposition des plus-values issues de la vente de résidences secondaires s'élève donc à 34,5%.

A noter toutefois que la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire est exonérée à condition que le cédant :

-n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente

-ait utilisé le fruit de la vente pour acquérir ou faire construire sa résidence principale dans les 2 ans qui suivent la cession. Si le cédant n'a réemployé qu'une partie du prix de vente de son bien, l'exonération est proportionnelle à la fraction qu'il a réinvestie.

Les terrains à bâtir

Parmi les mesures annoncées fin août par Manuel Valls pour relancer la construction, figure l'allègement de la fiscalité des plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir. Depuis le 1er septembre 2014, l'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant. L'exonération complète des plus-values au titre des prélèvements sociaux reste, elle, acquise au bout de 30 ans. Même micmac que pour les immeubles bâtis, donc.

Autre disposition prise par le Premier ministre pour libérer du foncier : un abattement exceptionnel de 30% applicable pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir. A condition que :

- Une promesse de vente ayant fait l'objet d'un acte notarié entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ait été signée

- La vente intervienne au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant cette date

- L'acquéreur ne soit ni un ascendant, ni un descendant du vendeur, ni une personne qui vit en couple avec lui.