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Plus-value immobilière 2015 : calcul et imposition

Publiée le 30/06/2015

Avant de céder son bien immobilier, mieux vaut savoir à quelle sauce sera mangée sa plus-value. 

Le régime fiscal des plus-values immobilières a récemment subi des modifications : le gouvernement a pris plusieurs mesures en 2014 qui, il l'espère, permettront de relancer le secteur du logement et de la construction.

Ces dispositifs, bien que n√©cessaires pour donner un coup de pouce aux¬†mises en chantier,¬†ont ajout√© √† la complexit√© d'un r√©gime d'imposition d√©j√† difficile d'acc√®s. A l'heure o√Ļ les¬†d√©clarations de revenus¬†envahissent les bo√ģtes aux lettres, le JDN d√©crypte cet imp√īt.

 

Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession d'un bien et son prix d'acquisition.

 

Plus-value brute

=

 Prix de cession - Prix d'acquisition 

 

 Le prix de cession n'est autre que le prix de vente

- majoré des charges et indemnités payées par l'acheteur et prévues dans l'acte notarié.

- minoré des frais supportés au moment de la cession (ceux liés aux diagnostics obligatoires, par exemple), à condition de pouvoir les justifier

- minoré du montant de la TVA acquittée (également à justifier)

 

Prix de cession

=

Prix de vente

+

 Charges supportées par l'acquéreur  

-

Frais de cession 

 

 Le prix d'acquisition, lui, renvoie au prix auquel le vendeur avait acheté le bien :

- majoré des charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l'achat

- majoré des frais d'acquisition : droits d'enregistrement ou TVA payée au moment de l'acquisition, frais de notaire...

Si le vendeur ne retrouve pas les justificatifs, il peut appliquer une majoration forfaitaire équivalente à 7,5 % du prix d'achat. Si le bien a été acquis à titre gratuit, c'est-à-dire dans le cadre d'un héritage ou d'une donation, ces frais d'acquisition augmentent la valeur vénale mentionnée dans l'acte.

- majoré des dépenses effectuées dans le cadre de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration), à condition de pouvoir en justifier le montant, ce qui implique d'être en possession des factures émises par les entreprises qui les ont réalisés.

Dans le cas o√Ļ elle ne parviendrait pas √† remettre la main sur ces factures, la personne qui c√®de le bien peut tout de m√™me majorer le prix d'achat de 15%, si, et seulement si, elle en est propri√©taire depuis plus de 5¬†ans.

- majoré des frais de voirie, de branchement aux réseaux et distributions supportés.

Attention, pour les biens payés au moyen d'une rente viagère, le prix d'achat retenu est la valeur en capital de la rente.

 

Prix d'acquisition

=

Prix d'achat

+

Charges supportées au moment de l'achat

+

Frais d'acquisition

+

Dépenses de travaux

+

 Frais de voirie, de réseaux et de distributions  

Calcul de la plus-value nette

Il faut en r√©alit√© calculer deux plus-values nettes¬†: celle qui sera impos√©e au titre del'imp√īt sur le revenu¬†(taxe de 19%) et la plus-value nette soumise aux pr√©l√®vements sociaux (taxe de 15,5%).

Pour obtenir l'une comme l'autre il suffit de d√©duire l'abattement pour dur√©e de d√©tention du montant de la plus-value brute. Plus cette dur√©e est longue, plus le montant de la plus-value imposable et, par cons√©quent, celui de l'imp√īt, diminue.

 

Plus-value nette

=

 Plus-value brute - Abattement  

 

¬†La plus-value nette imposable au titre de l'imp√īt sur le revenu

Depuis le 1er f√©vrier¬†2012,¬†pour l'imp√īt sur le revenu, l'abattement pour dur√©e de d√©tention s'applique de la mani√®re suivante¬†:

- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e

- 4% pour la 22e année révolue de détention.

Voilà concrètement ce que cela donne, année par année :

 
L'abattement pour dur√©e de d√©tention pour l'imp√īt sur le revenu
Durée de détentionAbattement
Source : Direction g√©n√©rale des Imp√īts
Entre 0 et 5 ans 0%
6 ans 6%
7 ans 12%
8 ans 18%
9 ans 24%
10 ans 30%
11 ans 36%
12 ans 42%
13 ans 48%
14 ans 54%
15 ans 60%
16 ans 66%
17 ans 72%
18 ans 78%
19 ans 84%
20 ans 90%
21 ans 96%
22 ans 100%

L'exon√©ration totale des plus-values immobili√®res au titre de l'imp√īt sur le revenu est ainsi acquise √† l'issue d'un d√©lai de d√©tention de 22¬†ans, au lieu de 30¬†ans auparavant.

 La plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit comme suit :

- 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e

- 1,60% pour la 22e année de détention

- 9% pour chaque année au-delà de la 22e.

Soit concrètement, année par année :

 
L'abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux
Délai de détentionPourcentage d'abattement
Source : Direction g√©n√©rale des imp√īts
Jusqu'à 5 ans de détention 0%
6e année 1,65%
7e année 3,30%
8e année 4,95%
9e année 6,60%
10e année 8,25%
11e année 9,90%
12e année 11,55%
13e année 13,20%
14e année 14,85%
15e année 16,50%
16e année 18,15%
17e année 19,80%
18e année 21,45%
19e année 23,10%
20e année 24,75%
21e année 26,40%
22e année 28%
23e année 37%
24e année 46%
25e année 55%
26e année 64%
27e année 73%
28e année 82%
29e année 91%
30e année 100%

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux est acquise à l'issue d'un délai de détention 30 ans.

¬†L'abattement exceptionnel sur les plus-values r√©sultant de la vente de certains immeubles b√Ętis

Pour les ventes d'immeubles b√Ętis intervenues entre le 1er septembre¬†2014 et le 31¬†d√©cembre¬†2016, un abattement suppl√©mentaire de 25% est applicable sur le montant de chacune des plus-values nettes, c'est-√†-dire apr√®s d√©duction des abattements pour dur√©e de d√©tention (sous r√©serve, pour les cessions intervenues entre le 1er¬†janvier¬†2015 et le 31¬†d√©cembre¬†2016, de la signature d'une promesse de vente avant¬†2015) si¬†:

- L'immeuble se situe dans une commune concernée par la taxe sur les logements vacants

- L'acheteur s'engage à démolir pour reconstruire dans un délai de 4 ans.

Le taux de l'abattement est porté à 30% pour les promesses de vente ayant fait acquis date certaine, c'est-à-dire ayant fait l'objet d'un acte notarié, en 2015.

Cet abattement ne s'applique pas aux plus-values qui r√©sultent de la vente de terrains √† b√Ętir ou de titres de soci√©t√©s.¬†

Calculer le montant de l'imp√īt

Hors cas d'exon√©ration (list√©s ci-apr√®s) les plus-values r√©alis√©es sur les cessions de biens autres que des terrains √† b√Ętir ou des droits s'y rapportant (r√©sidence secondaire, bien immobilier en location, parking, locaux commerciaux et parts de soci√©t√© √† pr√©pond√©rance immobili√®re) sont tax√©es √† hauteur de¬†34,5% dont¬†:

>19% au titre de l'imp√īt sur le revenu

>15,5% au titre des prélèvements sociaux (contre 13,5% avant le 1er juillet 2012). 

Montant de l'imp√īt

=

¬†Imp√īt sur le revenu¬†+¬†Pr√©l√®vement sociaux¬†

C'est-à-dire :

Plus-value nette imposable

au titre de l'IR x 19%
+
Plus-value nette soumise aux
prélèvements sociaux 
x 15,5%

 

 La taxe pour les plus-values immobilières élevées

Depuis le 1er¬†janvier¬†2013, si le montant de la plus-value taxable au titre de l'imp√īt sur le revenu d√©passe 50¬†000¬†euros, le vendeur doit s'acquitter d'une surtaxe allant de 2% √† 6% (hors terrains √† b√Ętir).

 
La taxe sur les plus-values immobilières élevées
Montant de la PVMontant de la taxe additionnelle
Source : Direction g√©n√©rale des imp√īts
Entre 50¬†001¬†‚ā¨ et 60¬†000¬†‚ā¨ 2¬†% x PV - (60¬†000 - PV) x 1/20
Entre 60¬†001¬†‚ā¨ et 100¬†000¬†‚ā¨ ¬†2% x PV
Entre 100¬†001¬†‚ā¨ et 110¬†000¬†‚ā¨ ¬†3% x PV - (110¬†000 - PV) x 1/10
Entre 110¬†001¬†‚ā¨ et 150¬†000¬†‚ā¨ 3% x PV
Entre 150¬†001¬†‚ā¨ et 160¬†000¬†‚ā¨ ¬†4% x PV - (160¬†000 - PV) x 15/100
Entre 160¬†001¬†‚ā¨ et 200¬†000¬†‚ā¨ ¬†4% x PV
Entre 200¬†001¬†‚ā¨ et 210¬†000¬†‚ā¨ ¬†5% x PV - (210¬†000 - PV) x 20/100
Entre 210¬†001¬†‚ā¨ et 250¬†000¬†‚ā¨ ¬†5% x PV
Entre 250¬†001¬†‚ā¨ et 260¬†000¬†‚ā¨ ¬†6% x PV - (260¬†000 - PV) x 25/100
Sup√©rieur √† 260¬†000¬†‚ā¨ ¬†6% x PV

Dans le tableau ci-dessus, "PV" correspond à "plus-value imposable".

Les motifs d'exonération

Les plus-values immobilières sont exonérées si :

 Le bien est détenu depuis plus de 30 ans

 Le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession

 Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 euros

 Le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d'invalidité,à condition :

-que son revenu fiscal de référence n'excède pas le plafond de à 10 603 euros, majoré de 2 839 euros, par demi-part supplémentaire

-qu'il ne soit pas assujetti à l'ISF au titre de 2013 pour une vente en 2015

¬†Le c√©dant r√©side dans un √©tablissement social ou m√©dico-social d'accueil de personnes √Ęg√©es ou d'adultes handicap√©s, √† condition que :

-le c√©dant ne soit pas passible de l'imp√īt de solidarit√© sur la fortune (ISF)

-le revenu fiscal de référence du vendeur ne dépasse pas la limite de 25 005 euros, majorée de 5 842 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 4 598 euros pour chaque demi-part supplémentaire, pour les ventes intervenues en 2015

 Le vendeur est un non résident, dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 euros de plus-value nette imposable

 Le bien a été cédé au profit d'un organisme chargé du logement social ou à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou terminer des logements sociaux

 Le bien vendu est un droit de surélévation. La plus-value est exonérée à condition que l'acheteur s'engage à finir les locaux destinés à l'habitation dans les 4 années qui suivent la date d'acquisition

 La plus-value résulte d'une expropriation, à condition que l'indemnité d'expropriation soit réemployée dans son intégralité à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles dans l'année suivant sa perception

 La plus-value résulte d'un remembrement.

Plus-value sur une résidence secondaire

La plus-value r√©alis√©e lors de la cession d'une r√©sidence secondaire est soumise √† l'imp√īt sur le revenu au taux de 19% et aux contributions sociales au taux de 15,5%. Le taux d'imposition des plus-values issues de la vente de r√©sidences secondaires s'√©l√®ve donc √† 34,5%.

A noter toutefois que la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire est exonérée à condition que le cédant :

-n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente

-ait utilisé le fruit de la vente pour acquérir ou faire construire sa résidence principale dans les 2 ans qui suivent la cession. Si le cédant n'a réemployé qu'une partie du prix de vente de son bien, l'exonération est proportionnelle à la fraction qu'il a réinvestie.

Les terrains √† b√Ętir

Parmi les mesures annonc√©es fin ao√Ľt par Manuel Valls pour relancer la construction, figure l'all√®gement de la fiscalit√© des plus-values r√©alis√©es lors de la vente de terrains √† b√Ętir. Depuis le 1er septembre¬†2014, l'exon√©ration totale des plus-values immobili√®res au titre de l'imp√īt sur le revenu est acquise √† l'issue d'un d√©lai de d√©tention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant. L'exon√©ration compl√®te des plus-values au titre des pr√©l√®vements sociaux reste, elle, acquise au bout de 30 ans. M√™me micmac que pour les immeubles b√Ętis, donc.

Autre disposition prise par le Premier ministre pour lib√©rer du foncier :¬†un abattement exceptionnel de 30% applicable pour la d√©termination du montant imposable √† l'imp√īt sur le revenu et aux pr√©l√®vements sociaux des plus-values r√©sultant de la cession de terrains √† b√Ętir. A condition que :

- Une promesse de vente ayant fait l'objet d'un acte notarié entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ait été signée

- La vente intervienne au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant cette date

- L'acquéreur ne soit ni un ascendant, ni un descendant du vendeur, ni une personne qui vit en couple avec lui.

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